שאלות נפוצות

היטל השבחה - אל תהיו מופתעים ברגע האחרון

היטל השבחה זהו מס אשר משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר בתחומה נמצאים המקרקעין הרלוונטיים. זאת אך ורק במידה שמתקיים מצב של השבחה (עליית שווי) בנכס ספציפי. השבחה כזו יכולה להיות יוזמה של בעל הנכס או שהיא יכולה להיות תוצאה של יוזמת הרשות המקומית.

מה יכולה להיות יוזמה של בעל הנכס? למשל, בקשה המוגשת על ידו לתוספת בניה כלשהי בנכס שלו.

מה יכולה להיות יוזמה של הרשות? למשל, הפיכת המזבלה המקומית, שעד עכשיו הייתה מעבר לכביש, לפארק משחקים ירוק ויפה.

בשני המקרים, מושבח שוויו של הנכס והרעיון הכללי הוא, שאותו בעל נכס צריך לחלוק את שווי ההשבחה הזו עם כלל הציבור.

גובה היטל ההשבחה הוא מחצית מההשבחה שנוצרה לנכס. כלומר אם הועברה החלטה כלשהי שמשביחה שוויו של נכס מסוים ב- 100,000 ₪, הרי שגובה היטל ההשבחה יהיה 50,000 ₪.

ומתי משלמים אותו? בעת קבלת היתר בניה או בעת מכירת הנכס.

המלצתנו הכללית בנושא היטל השבחה היא, שעוד בטרם חתימה על עסקת המכר, כדאי לברר אצל הרשות המקומית, האם קיימת חובת תשלום היטל השבחה ובהנחה שאכן זה המצב, הרי שלכאורה קיימת הצדקה לעדכן את מחיר הנכס, תוך התחשבות בהשבחה שנעשתה.

בכל מקרה, בירור מוקדם בנושא זה יחסוך הפתעות לא נעימות בעת מכירת הנכס.

אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי!

מס רכישה מיום 16.1.25 ועד ליום 15.1.26

מדרגות המס על רוכש של דירת מגורים יחידה:

על חלק השווי ששל דירה יחידה עד 1,978,745 שקל – לא ישולם מס.
על חלק השווי העולה על 1,978,745 שקל ועד 2,347,040 שקל – 3.5%.
על חלק השווי העולה על 2,347,040 שקל ועד 6,055,070 שקל – 5%.
על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקל ועד 20,183,565 שקל – 8%.
על חלק השווי העולה על 20,183,565 שקל – 10%.

מדרגות המס על רוכש של דירת מגורים נוספת:

על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל – 8%.
על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקל – 10%.

שימו לב! לעניין מס רכישה חשוב להתייעץ, שכן ניתן להחזיק יותר מדירה אחת בו זמנית ועדיין להנות ממדרגות המס המופחתות של דירה יחידה. ממליץ להתייעץ עם עו”ד.

באיזה אופן ניתן לוודא שהדירה נקייה מזכויות צד שלישי?

בדיקת נסח טאבו – הנסח מראה מי רשום כבעלים בטאבו ואם קיימות משכנתאות או הערות אזהרה.

בדיקת חובות ארנונה – באמצעות אישור מהרשות המקומית שאין חובות על הנכס.

בדיקת חובות משכנתא – אישור מהבנק שהמשכנתא סולקה במלואה.

אישור יורשים – אישור בכתב של היורשים כי אין להם טענות על הנכס.

אישור מינהל מקרקעי ישראל – אם הדירה בנויה על קרקע בבעלות רמ”י.

אישור עורך דין – חוות דעת משפטית המאשרת שאין זכויות צד ג’ בנכס.

ביטוח זכויות – ניתן לרכוש ביטוח לזכויות קנייניות בדירה.

רישום בטאבו – הרישום הסופי בטאבו מהווה אישור לבעלות.

אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי!

מה הם ההיבטים המשפטיים והפיננסיים שיש להביא בחשבון לפני חתימה על חוזה רכישת דירה?

ההיבטים המשפטיים הבאים:

– בדיקת נסח טאבו עדכני – לוודא שאין חובות/ שעבודים.

– קריאת חוזה המכר בעיון.

– בקשת ייעוץ משפטי מעו”ד במידת הצורך.

– וידוא התאמה מלאה לחוק המכר וזכויות הרוכש; ביצוע בדיקות משפטיות מקיפות ע”י עו”ד.

היבטים פיננסיים:

– בחינת יכולת המימון והמשכנתא של הרוכשים.

– חישוב עלויות נלוות כמו מס רכישה, אגרות, תיווך, ייעוץ משכנתא וכו’.

– לוח זמנים ברור לתשלומים ע”ח הדירה.

– הבנה ברורה של אחריות לתשלומי מיסים וארנונה.

– ביטוח הדירה מראש.

– ערבויות בנקאיות ופיצויים במקרה של איחור במסירה.

מומלץ להתייעץ עם עו””ד ויועץ פיננסי בעלי רישיון.

מהי זכות החזקה בדירה?

זכות החזקה בדירה היא הזכות להחזיק ולהשתמש בדירה, גם אם אין בעלות מלאה עליה. כמה עקרונות מרכזיים בנוגע לזכות החזקה:

– זכות החזקה נפרדת מזכות הבעלות – אפשר להחזיק בדירה מבלי להיות הבעלים הרשומים שלה.

– בעל זכות החזקה רשאי לגור בדירה ולהשתמש בה.

– זכות החזקה יכולה לנבוע מחוזה שכירות או ממעמד משפטי כגון בן/בת זוג.

– בעלים רשום יכול לתבוע בעלות חזרה מהמחזיק בדירה אך צריך פסק דין.

– זכות החזקה מאפשרת לדרוש פיצוי במקרה של פינוי.

– ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו להגנה על זכות החזקה.

– מחזיק בדירה חייב בתשלומי ארנונה ומיסים על הנכס.

– זכות החזקה היא זכות מוגנת על פי חוק בישראל.

מה הן חובותיו של רוכש דירה כלפי רשויות המס?

רוכש דירה חדשה או יד שנייה מחויב בתשלום מספר מיסים והיטלים לרשויות המס:

מס רכישה – מס המשולם לרשות המיסים על העיסקה.

מע”מ – מס ערך מוסף בשיעור 17% על דירה חדשה מקבלן.

מס שבח – מס על רווח הון/שבח ממכירת דירה.

אגרות רישום – תשלום אגרות עבור רישום הזכויות בטאבו ופעולות שונות.

היטל השבחה – היטל עירוני על עליית ערך הדירה. חל בדרך כלל בעסקאות תמ”א 38 או פינוי בינוי.

ארנונה – תשלום מיסי רשות מקומית על החזקת הדירה. משולם על ידי הבעלים.

אישורי ניכוי מס – המצאת אישורים על זכאות לפטורים או הנחות במס רכישה.

על הרוכש לשלם את כל המיסים והאגרות במועדם על פי דרישת רשויות המס. אי תשלום עלול לגרור קנסות וריבית פיגורים.

מה הן אפשרויות המימון לרכישת דירה?

ישנן מספר אפשרויות עיקריות למימון רכישת דירה:

משכנתא – הלוואה בנקאית לטווח ארוך (עד 30 שנה) הממומנת על ידי שעבוד הדירה.

מזומן – תשלום מלוא מחיר הדירה על בסיס הון עצמי של הרוכש. נדרשים מקורות עצמיים גבוהים.

סיוע משפחתי – עזרה כספית מבני משפחה.

מענקים ממשלתיים – סיוע במימון עבור זכאים להטבות מחיר משרד הבינוי.

הלוואה בנקאית – הלוואה בנקאית לטווח בינוני.

תכניות חיסכון – ניצול חסכונות והשקעות קיימות לצורך תשלום.

הבחירה תלויה ביכולת המימון האישית, גובה המשכנתא שניתן לקבל ועוד שיקולים כלכליים.

מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי / יועץ משכתאות בעלי רישיון.

כיצד ניתן להימנע ממלכודות נפוצות בעת רכישת דירה?

כדי להימנע ממלכודות נפוצות בעת רכישת דירה, מומלץ:

– להיזהר מרכישה על סמך תכניות בלבד ולדרוש לראות אב טיפוס.

– לבדוק שאין חריגות בנייה או בעיות תכנוניות בדירה או בבניין.

– לקרוא בעיון את כל החוזה ולהבין כל סעיף והתחייבות.

– להימנע מלשלם מראש סכומים גבוהים לפני תחילת הבנייה.

– לבדוק את המוניטין והניסיון של הקבלן/היזם באופן יסודי.

– להיזהר מהצעות הנשמעות “טובות מדי” או מחירים חריגים.

– לוודא שאין חובות או שיעבודים על הנכס טרם רכישתו.

– לדאוג לייצוג משפטי טוב ובלתי תלוי לפני חתימה על הסכמים.

– לבדוק היטב את מצבה הפיזי של הדירה לפני הרכישה.

– לבחון היטב את המיקום והסביבה – רעש, זיהום, תשתיות וכדומה.

– לוודא שיש גישה נוחה לדירה ומספיק חניות באזור.

אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי!

מהם ההוצאות ברכישת דירה?

שכר טרחת עו”ד

שכר הטרחה נקבע לעיתים בהתאמה למורכבות העסקה ובאופן כללי בין 0.5% ל- 1.5% + מע”מ מערך הדירה. מומלץ לא להתפשר על מקצועיות והתמחות בתחום המקרקעין בבחירת עו”ד שילווה אתכם בעסקה.

שכר טרחת סוכן נדל”ן

הסטנדרט המקובל בשוק 2% + מע”מ ממחיר העסקה. כמו כל דבר תוכלו למצוא מתווכים זולים אך זיכרו ישנם הבדלים רבים בין הסוכנים ותשומת הלב שתקבלו, הן לנכס והן ברמה האישית.

משכנתא

כיום בנק ישראל הגביל את הבנקים בגובה המשכנתא שיינתן לרוכש דירה יחידה – 75% משווי הנכס ולבעלי דירה שנייה עד 50% משכנתא לרוכשי דירה נוספת.

תמהיל המשכנתא וגובה הריביות ניתנים למשא ומתן מול יועץ משכנתאות. אנו ממליצים לשכור את שירותיו של יועץ חוץ בנקאי או בחברה לייעוץ משכנתאות. גם בנושא הזה ניתן לקבל את עזרתי.

מס רכישה – דירה יחידה

שימו לב לעניין מס רכישה חשוב להתייעץ שכן ניתן להחזיק יותר מדירה אחת בו זמנית ועדיין להנות ממדרגות המס המופחתות של דירה יחידה.

שמאי

במידה ואתם לוקחים משכנתא הבנק יבקש לקבל שומה של הנכס הנרכש. עלות של שמאי לטובת שמאות הנכס תהיה כמה אלפי שקלים.

שיפוץ הדירה לפני כניסה

כאן נמצאים הפערים הגדולים – החל מצביעה שעלותה כ- 4,000 שקלים ומעלה ועד שיפוץ רציני, השמים הם הגבול. אשמח לעזור ולכוון במידת הצורך.

היטלי השבחה

היטלים אלה מקובל שחלים על המוכר ולא על הרוכש, למרות שזה עניין מסחרי. היטל השבחה הוא תשלום אותו גובה הרשות המקומית מבעל נכס, במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תוכנית המביאה לעליית ערך הנכס שלו. בעסקאות נדירות לוקח על עצמו הקונה את חלקם או כולם.

אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי!

מהם החוקים ותקנות להגנת זכויות רוכשי דירות?

חוק המכר המרכזי מסדיר את זכויות הקונים בעסקאות רכישת דירות חדשות מיזמים. חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מגן מפני מצב שהקבלן או היזם יגיעו לחדלות פירעון במהלך הבנייה.

חוק רישום זכויות במקרקעין – מסדיר את רישום הבעלות על הדירה בטאבו ומגן על זכויות הקניין.

תקנות אחזקה בניינים – מסדירות את אחזקת הרכוש המשותף בבניין ושיפוצים

בואו למצוא איתי את בית חלומותיכם

עם מעל 10 שנות ניסיון בתחום הנדל”ן. אני מביא איתי ידע מעמיק, מקצועיות והתחייבות לשירות איכותי ואישי לכל לקוח. אוהב בכל ליבי את המקצוע בו בחרתי ומתחיל כל יום בשמחה ובהתלהבות לראת עבודה משותפת עם ולמען לקוחותיי.